소액임차보증금을 걸고 임차해서 살던 집이 어느 순간 경매로 넘어가게 됩니다. 이때 기본적으로 전입을 하고 근처 주민센터에 전세계약서나 월세 계약서를 가지고 확정일자를 받게 되는데요. 이 확정일자가 늦어 선순위 담보권자가 있어도 보증금 전액을 돌려받지는 못하더라도 소액보증금을 최우선하여 변제받을 수 있습니다.
다만 소액보증금 우선변제 금액이 지역마다 다르고 그 금액이 크지 않아 전세금을 전부 돌려받지는 못할 수도 있습니다. 또한, 소액임차인이 아니더라도 전입신고를 하면 대항력을 가지게 되고 경매 낙찰자에게 이사비 등을 요구할 수도 있습니다.
목 차
소액임차보증금 최우선변제
소액임차인이 임차주택의 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 최우선 하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차 보호법」 제3조 제1항 및 제8조 제1항).
임차하고 있는 부동산이 경매에 넘어갔을 때 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 관할하는 해당 집행 법원에 배당요구를 하여야 하고 체납 처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 하셔야만 변제받을 수 있습니다.
소액임차인 기준(개정 적용)
1) 서울특별시 : 1억 5천만 원 이하
2) 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 : 1억 3천만 원 이하
- 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다
3) 수도권정비계획법에 따른 광역시로 과밀억제권역에 포함된 지역(군지역 제외) : 7천만 원 이하
- 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
4) 그 밖의 지역 : 6천만 원 이하
최우선변제 금액(개정 적용)
1) 서울특별시 : 최대 5천만 원
2) 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시 : 최대 4천3백만 원
3) 수도권정비계획법에 따른 광역시로 과밀억제권역에 포함된 지역(군지역 제외) : 최대 2천3백만 원
- 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
4) 그 밖의 지역 : 2천만 원
※ 최우선변제금액이 주택 가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택 가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받을 수 있습니다.
이렇게 소액보증금 최우선변제를 받으려면 전입신고가 되어 있어야 하고, 경락 기일까지 유지하여야 하며, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우여야 합니다. 그리고 집행 법원에 반드시 배당요구를 하여 우선권 행사를 하셔야만 소액이라도 변제받을 수 있습니다.
최우선 변제권을 행사할 수 없는 소액임차인
1) 월세 및 전세로 임대한 주택이 이전의 임차인이 임차권등기명령을 집행한 경우에는 소액임차인에 해당되더라도 우선변제권을 행사할 수 업습니다.
2) 최초 임대인과 계약 시 보증금이 소액임차인에 해당되는 금액이었지만, 계약 만료 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액될 경우에 소액임차인 기준금액을 초과할 시에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
마치며,
지금까지 소액임차보증금 우선변제권에 대해 알려드렸는데요. 월세 및 전세계약을 하기 전에 부동산 등기부등본을 확인하여 은행의 저당권이 없는지? 대출은 얼마나 되는지? 확인을 하여 대출이 많을 시에는 다른 부동산을 알아보는 게 내 소중한 자산을 지킬 수 있는 길입니다.
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